房贷利率是房产调控最后的大招 LPR贷款利率对于房地产市场有哪些影响?

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房贷利率是房产调控最后的大招

LPR贷款利率对于房地产市场有哪些影响?

LPR贷款利率对于房地产市场有哪些影响?

LPR作为贷款市场报价利率,是一种金融类的楼市配套措施,也是一种调控性的金融措施,在短期内就会对房地产市场产生较为明显的影响。因此,认识并留意LPR变化,有助于预判短期内房价走势和行业冷暖。
第一、对LPR的基本认识2019年10月起,我国个人住房商业贷款“换锚”LPR,不再跟基准利率挂钩,迈出住房贷款利率市场化的关键一步。
目前,LPR由国内18家商业银行每月报价给全国银行间同业拆借中心,中心收到报价后,去掉最高和最低报价,算术平均后,得出当月LPR报价,并同日向社会公布。
LPR分两种,1年期和5年期,具体到房贷上,影响更大的还是5年期。毕竟怎么说呢?劳苦大众更多些,房贷期限超过5年的还是大多数。
从房贷换锚LPR后,5年期LPR共经历了2次调整,调整幅度都在5BP,相比于1年期的10BP下调幅度,显得更为谨慎。
这种“不对称”下调,显示了金融端贯彻“房住不炒”的决心!也显示了对实体经济的扶持。政策取向还是“慢火温炖”,避免“猛药”;政策目标还是“求稳”,避免过度“刺激”导致房价猛涨。
总的来说,不管是采用基准利率,还是换锚LPR,都只是“参照物”变化,不会给房贷本身带来实质性变化,国家在房贷上的政策和取向依旧还是“求稳”为主,只是LPR相对基准利率来说,对市场的灵敏度更高。
第二、LPR对购房者的影响LPR是贷款市场利率,能较为灵敏地反映短期内房贷市场供求关系和利率行情,直接关系到购房者的钱袋子,影响着购房者的决策。
01、月供压力
LPR下调,对新办房贷的人来说,意味着房贷月供减少,购房成本降低,经济压力就会小些。而LPR上调的话,意味着月供增加,购房成本上升,压力增大。
对存量房贷选择LPR的贷款来说,下一定价周期到来后,LPR下调就意味着下一还款周期月供会减少,经济压力会降低,可以腾出更多的钱消费或储蓄。反之,压力就会增大,必须得提前安排自己的储蓄和开支,应对月供上涨带来的压力。
也就是说,LPR调整后,大家可以根据LPR趋势,提前安排好财务收支计划,计算好成本和收益,合理安排消费和置业。
02、影响决策
LPR下调,月供减少,购房成本降低,有利于吸引更多潜在的购房者抓紧政策“窗口期”入市,进而刺激楼市交易,带动房价上涨。
反之,贷款利率上调,月供增加,购房成本上升,不管是刚需,还是投资者,都不得不仔细算一算购房成本、收益和自己的经济收入状况,进而谨慎入市,抑制楼市成交,传导房价下行。
综合来看,LPR变动,对购房者钱包和决策都是有直接影响的,而通过影响购房者也就能影响房地产市场的需求端。
因此,我们看到LPR施行后,基于“因城施策”和“一城一策”的要求,热点城市的LPR加点数会比较高;而非热点城市房价温和、稳定,LPR加点数就比较少。
第三、LPR对开发商的影响LPR调整后,不仅会影响到需求端的买房人,同样会影响到供应端的开发商,引起连锁反应。
01、推盘节凑
LPR下调,购房成本降低,会吸引潜在买家入市,导致买房需求增加,开发商自然会嗅到这个气息,加快推盘节凑。
LPR上调,潜在买家会选择观望,不急着住房的买家甚至会搁置买房计划。在这种情况下,开发商获悉市场需求减弱,政策收紧的信号,一般也会适时地放慢推盘节凑,节省开支。
02、销售政策
LPR下调,购房成本降低,吸引潜在买家入市,买房需求增加,在这种行情下,开发商可能会调整销售政策,收紧优惠力度,转向平价销售。
LPR上调,购房成本增加,买房需求被抑制,市场疲软,销售乏力。为吸引观望者入市,开发商可能就得降低利润预期,适时地推出优惠政策。
03、资金规划
LPR下调,销量提升,资金回笼迅速,短期内的融资需求会减少,资金规划宽松,经营风险下降。
LPR上调,销售乏力,资金回笼速度慢,短期内的融资需求增加,资金规划偏紧,经营风险上升。
因此,LPR虽然是“软刀子”,但对开发商推盘节凑、销售政策和资金规划都是有连锁影响的。
第四、LPR对房地产业的影响LPR不仅会在短期内对房地产业产生影响,也将会对房地产业长期发展产生影响。
01、短期影响
还是那句“屡试不爽”的话:房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。
(1)影响需求和供给
通过上面的分析,LPR作为金融端的调整手段之一,在短期内,将直接影响到房地产市场的需求端、供给端。
LPR下行,刺激需求增加,供应跟着也会增加,房价上行压力增大,房地产业快速发展,但步子走大后,可能就会扯着“蛋”。
看到这个速度明显加快后,LPR就会上调,通过增加成本,削减利润,抑制需求,带动供应减少,进而抑制房价的过快上涨,让房价“刹车”,保持行业平稳发展。
(2)影响房价
LPR下调,刺激市场交易,楼市交易活跃,就会传导房价上涨。
反之,LPR上调,市场交易被抑制,交易量下滑,供应量和挂牌量上升,买家的议价空间增大,房价下行就是大概率事件。
(3)影响政策
LPR作为金融端的调控政策之一,如果LPR调控效果显著,会减缓其他调控政策出台的时间;如果调控效果不佳,就会增加新的政策出台几率。
比如,LPR对市场交易的调控效果不显著了,无法抑制房价过快上涨,管理者就会出台其他一些组合拳,像限购、限价之类的,抑制房价过快上涨。
(4)影响行业
LPR直接影响买房人的钱袋子,上调就意味着更多的成本支出,下调就意味着月供减少,利润空间增大,大家就会主动去算这笔账,对于抑制投机需求是有很大帮助的。
而投机需求(二套房加点)被抑制,房价的稳定性会更好些,这对房子回归居住属性,房价回归价值本位,房地产业回归健康、平稳发展是有帮助的。
02、长期影响
2019年房贷换锚LPR后,将长期施行于个人住房商业贷款领域,在“房住不炒”基调下,5年期LPR与1年期LPR下调形成了两次比较明显的“不对称”下调。
这个“不对称”下调,或许就意味着对更多影响房贷利率的5年期LPR而言,还是微调整为主,也就是下调一般在5BP。
对更多影响实体经济融资成本的1年期LPR,下调10BP,下调幅度增加些,有利于解决实体企业融资难、融资贵问题。
可以大胆预测一下,关乎房贷利率的5年期LPR,稳定性会更高些,也就是上下调整的幅度会小一些,很难出现上下较大幅度的调整,即便是10BP这类调整都是很罕见的。这样的政策目标在于保持房价稳定,保持房地产业平稳发展。
关乎实体企业融资的1年期LPR,变动的幅度会更大些,且下调的次数将会多于5年期LPR下调的次数,让更多的实体企业降低融资成本,增加实体企业活力,进而增强经济活力。
综合全文分析,LPR不仅能影响到需求端,也能影响到供给端,还能“慢火炖肉”,挤压楼市“泡沫”,让楼市回归健康、平稳发展。

去年把房贷改成固定利率,这两年LPR频繁下调,怎么办?

瞎胡扯吧!2019年十月份房贷已经不可以固定利率了!都是lpr加浮动基点